相続財産に不動産が含まれる場合、遺言書作成時に気を付けておきたいポイント

行政書士おかたかしです。今回の相続コラムは、土地など不動産の相続がある場合について、土地の絡む相続がある時の注意点や対処法を紹介します。

1.共有の不動産が抱えるリスク

預貯金など手元の現金は少なく遺産全体に対する不動産の割合が大きい場合には、どのように遺産を分けることとなるのでしょうか。

例えば現金600万円と資産価値3000万円の不動産を兄弟2人で分ける場合、
兄が不動産、弟が現金を受け取ることになれば金額的にとても不平等な分配となってしまいます。かと言って、不動産を真っ二つに分ける事は容易にはできません。そのため不動産のような分けられない遺産については、相続人である兄弟それぞれの遺留分に合わせた割合で1つの不動産を「共有」することとなります。

共有とリスクになるのが「共有者全員の合意がないと売却できない」ということです。弟は持ち家があるため不動産を売却して現金化したいと思っていても、同居をしていた兄がそのまま住み続けたいと売却を拒否した場合には売却することはできません。そうなれば弟にとって不動産で抱えた資産は現金化できない事実上凍結された状態となってしまいます。

また共有の不動産を売却されないまま、さらに子の世代、孫の世代にまで遺産として引き継がれると、共有者は芋づる式に増え続けていきます。そして共有者が増えるほど全員の合意を得ることが難しくなり、ますます売却が難しくなります。このように共有の不動産は「現金化できない資産となる可能性がある」ということに注意しましょう。

2.遺産分割の方法

分割が難しい遺産となった不動産についてどのように遺産分割を行えばいいのでしょうか。

遺言書がない場合には、相続人全員で遺産分割協議を行い、全員が合意できる遺産分割の内容を定めます。そして行政書士などに依頼して遺産分割協議書を作成します。

全員の合意の上で自分相続人のうちの一人である兄が不動産を単独で相続するには、他の相続人である弟が遺留分を放棄する必要が出てきます。このように遺産分割において誰か1人に資産を寄せるために「相続放棄」を行うという選択肢もあります。相続放棄は一般的に遺産より負債が上回る時に行われますが、不動産など分けづらい遺産を兄弟に譲るという意味で相続放棄を行い、共有状態にならないようにすることもできるのです。

とはいえ、相続放棄では相続放棄した兄と不動産を手にした弟の分割割合が不平等となってしまいます。
これを防ぐ手段として換価分割と代償分割が挙げられます。

換価分割 は不動産を売却して得られる現金を相続人で分ける方法です。このやり方が1番シンプルでわかりやすい方法です。

売却する上で、思っていたよりも高く売れないなど条件によっては売却を拒否する相続人が出てくる可能性もあります。

換価分割を行う際にはあらかじめ「いくら以上での売却を行うか」など諸条件を整理しておき、第二の相続トラブルが起きないようにすることをおすすめします。

代償分割 は不動産に住み続けたい相続人がいる場合に平等な分割割合を保つことができます。

代償分割とは不動産を1人が手にする代償として、他の相続人に対して多く相続した分の現金を支払うことで調整を行う方法です。代償分割を行うには多くの現金を手元に持っている必要がありますが、不動産を第三者に売却することなく平等な相続を行えるというメリットがあります。

そして土地の場合には分筆で2つの土地に分けることによって、相続人それぞれが自由に売却できる状態にするという選択肢もあります。これにはある程度の広さのある土地であることが前提となりますが、分筆を行えば相続人それぞれが自分の持ち分である土地を自由に売却することが可能となります。

不動産が財産における多くの割合を占める場合、売却に向けた「出口戦略」を考えることがとても重要です。

不動産を相続する場合にはその不動産のリセールバリューが大きく影響するため、相続がわかった段階で早めに資産価値を見積もることをおすすめします。