民泊:法的課題の整理

行政書士 岡 高志 でございます。

行政書士は法律専門職として、民泊の許可申請を代行します。今回は法律家として民泊の法的課題を整理します。

民泊の法的課題を整理する前に、既存の旅館業法をかんたんに整理します。

旅館業法の規定から

旅館業法は、2018年6月に大幅な改正が施行されています。民泊の法制化の流れに伴い、旧来の旅館業も規制緩和がなされています。主なところでは、部屋数の規制がなくなりました。

旅館業法において、旅館の営業に関与する根拠は公衆衛生。すなわち、宿泊者の健康、安全、衛生の確保です。

旅館業の定義

「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」
生活の本拠を置くような場合、例えばアパートや間借り部屋などは貸室業・貸家業であって旅館業には含まれないといわれます。
宿泊料を徴収しない場合は旅館業法の適用は受けません。
なお、宿泊料は名目のいかんを問わず実質的に寝具や部屋の使用料とみなされるものは含まれる。例えば、休憩料はもちろん、寝具賃貸料、寝具等のクリーニング代、光熱水道費、室内清掃費も宿泊料とみなされます。

旅館業の種別

旅館業には旅館・ホテル営業、簡易宿所営業及び下宿営業の3種があります。
(2018年の改正で別に規定されていた旅館とホテルがまとめられました。)

  • 旅館・ホテル営業
    施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、簡易宿所営業及び下宿営業以外のもの
  • 簡易宿所営業
    宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、下宿営業以外のもの
  • 下宿営業
    施設を設け、一月以上の期間を単位とする宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業。

営業の許可

旅館業を経営するものは、都道府県知事(保健所設置市又は特別区にあっては、市長又は区長)の許可を受ける必要があります。
旅館業法施行令で定める構造設備基準に従っていなければならない。
都道府県の条例で定める換気、採光、照明、防湿、清潔等の衛生基準に従っていなければならない。

旅館業の施設が衛生基準に従って運営されているかどうか、都道府県知事(保健所設置市又は特別区にあっては、市長又は区長)は報告を求め、立ち入り検査をすることができる。この業務は環境衛生監視員が行う。

旅館業者は、伝染性の疾病にかかっている者や風紀を乱すおそれのある者等を除き宿泊を拒むことはできません。
宿泊者名簿を備えておかなければならない。

都道府県知事(保健所設置市又は特別区にあっては、市長又は区長)は構造設備基準又は衛生基準に反するときは改善命令、許可の取消又は営業の停止を命ずることができる。

構造設備の基準(旅館業法施行令)

ホテル・旅館

  • 客室の床面積は、7m2(寝台を置く客室にあつては、9 m2 )以上
  • 玄関帳場を設置(ICT設備による代替可能)
  • 換気、採光、照明、防湿及び排水の設備を設置
  • 適当な規模の入浴設備を設置
  • 適当な規模の洗面設備を設置
  • 適当な数の便所を設置
  • 学校などが100m以内にある場合は、遮ることができる設備を設置

簡易宿所

  • 客室の延床面積は、33m2(宿泊者の数が10人未満の場合は、 3.3m2 に宿泊者の数を乗じて得た面積)以上
  • 階層式寝台を有する場合には、上段と下段の間隔は、おおむね1m以上
  • 換気、採光、照明、防湿及び排水の設備を設置
  • 適当な規模の入浴設備を設置
  • 適当な規模の洗面設備を設置
  • 適当な数の便所を設置

下宿営業

  • 換気、採光、照明、防湿及び排水の設備を設置
  • 適当な規模の入浴設備を設置
  • 適当な規模の洗面設備を設置
  • 適当な数の便所を設置

旅館業のM&A、相続

営業者たる法人の合併又は分割の場合で都道府県知事の承認を受けることで、存続法人や新設法人は、営業者の地位を承継できます。

営業者が死亡した場合、相続人が被相続人の営んでいた旅館業を引き続き営もうとするときは、被相続人の死亡後60日以内に都道府県知事に申請して、その承認を受けなければなりません。

営業の変更、停止、廃止したときは、10日以内に、都道府県知事にその旨を届け出なければなりません。

民泊の課題

民泊の課題としてよくあげられるのは、近隣トラブル、治安問題。

近隣トラブル

民泊の近隣トラブルとして、宿泊者が近隣住民との間で、騒音やごみ廃棄などのトラブルを引き起こすことがあるといわれます。

ところで、旅館業法において、旅館の営業に関与する根拠は公衆衛生。すなわち、宿泊者の健康、安全、衛生の確保です。旅館業においては、このような近隣トラブルは規制対象にはなりません。 どうして、民泊でことさらに取り上げられるのでしょうか。

旅館・ホテルは建築基準法によって、一定の地域に限定されています。一定の不特定多数の者が集積し、静謐な住宅環境が害されることを避ける趣旨でしょう。仮に民泊は規模が小さく周辺に実質的な環境阻害という効果が及ばないのであれば、建築基準法規制の例外とするべきでしょう。

民泊がどの程度周辺の静謐な住宅環境を害することとなるのか、という実質的な弊害に着目した議論が必要となるでしょう。

治安問題

治安問題として、宿泊者が誰かがわかっていないと治安維持の観点から問題だといわれます。
しかし、宿泊者名簿を整備したからといって治安問題はクリアされるのでしょうか。
ホテル,旅館でも、従来偽名での宿泊は事実上容易に可能であることをどう考えるかという問題もあります。

(参考)福井秀夫(2016)「民泊の法的論点と政策」日本不動産学会誌30巻2号

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