宅地建物取引業とは?

宅地建物取引業とは次のいずれかあるいはその両方に該当するものを言います。

  • 宅地建物の売買もしくは交換をする行為を業として行なうもの
  • 宅地建物の売買、交換もしくは貸借の代理もしくは媒介をする行為を業として行なうもの

業とは、不特定多数を相手方とし、反復継続して取引をし、社会通念上、事業の遂行とみられる行為を言います。

自己の物件を賃貸借する取引は宅建業にあたりません。

宅建業免許とは?

不動産業をはじめるには、都道府県知事又は国土交通大臣の免許が必要になります。

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国土交通大臣免許と都道府県知事免許の違い

免許は、都道府県知事免許と大臣免許の二つに区分されています。

大臣免許:2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合、必要な免許になります。

都道府県知事免許:同一の都道府県にのみ事務所を設置する場合、必要な免許になります。

免許の有効期限

宅建業免許の有効期限は5年

免許の更新をする場合、有効期間が満了する90日前から30日前までの間に手続きを完了させる必要があります。
有効期限が満了してしまうと自動的に免許は失効してしまいます。

免許が失効した場合、新規に免許の取得は可能ですが、営業歴を示す更新回数はリセットされます。

免許が失効してもなお、宅建業を営んでいると無免許営業となり、罰則が科されます。

宅建業免許取得の要件

免許を受けるための要件

  • 欠格要件に該当しない
  • 事務所の設置
  • 専任の宅地建物取引士の設置
  • 代表者及び政令で定められた使用人の常駐
  • 営業保証金の供託または保証協会への加入

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欠格要件に該当しない

宅建業の免許を受けようとする個人事業主や法人またはその役員や個人事業主の法定代理人、政令で定められた使用人(いわゆる支店長)が以下に掲げる欠格事由に該当する場合には、宅建業の免許を取得することはできません。

  • 免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をして免許を取り消され、その取消しの日から5年を経過しない者
  • 免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、廃業の届出を行い、当該届出の日から5年を経過しない者
  • 禁固以上の刑又は宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられてから5年を経過しない者
  • 免許の申請前5年以内に宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられた場合
  • 成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ない者
  • 宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者

事務所の設置

宅建業の事務所は、継続的に業務を行うことができる施設である必要があり、他業者や個人の生活(居住)部分からの独立している必要があります。

つまり、他の法人や個人事務所と混在していたり、生活部分と混在している場合には免許を受けることができません。

ただし、一つのテナントを共同使用している場合でも、それぞれが固定式のパーテーションなどで仕切られていて、他の事務所を通らずに申請事務所に直接出入りすることができるなど、その独立性が保たれている場合に限って、認められることもあります。特に、事務所兼自宅という形で宅建業を行うことをお考えの方の場合には、宅建業に使用する事務所部分と、居住部分を出来る限り物理的に明確に区別する必要があり、事務所スペースの場所の取り決め方や申請時の写真の撮り方一つにも、注意を払う必要があります。

法人の場合には、登記上の本店が主たる事務所となります。また、当該法人に支店がある場合において、本店では宅建業の営業は行わず、支店のみで宅建業の営業を行う場合には、本店も宅建業の事務所とみなされて、本店も営業保証金の供託や専任の宅地建物取引士が必要となります。支店で宅建業を行わない場合は、事務所として扱われません。

専任の宅地建物取引士の設置

宅地建物取引業の免許を受けようとする本店、支店の各事務所において、専任の宅地建物取引士を設置しなければなりません。

宅建業に従事する方5名につき1名以上の専任の宅地建物取引士を設置することが義務付けられています。
専任の宅地建物取引士は、他の業者との兼務や兼業は禁止されます。他業者にて既に専任の宅地建物取引士として登録を行っている者は、重ねて専任の宅地建物取引士として登録することはできません。

代表者及び政令で定められた使用人の常駐

免許を申請する法人または個人の代表者は、原則として事務所に常駐して、業務を行う必要があります。

ただし、何らかの事由により常駐が不可能な場合には、代表権行使を委任した「政令で定められた使用人」を指定し、常勤させることによって、免許を受けることが可能です。

政令で定められた使用人とは、単なる社員ではなく、支店における支店長や支配人に相当するような者のことを指します。

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営業保証金の供託または保証協会への加入

宅建業免許を取得しただけでは、宅建業の営業を開始することはできません。

営業を開始するためには、免許取得後、3ヶ月以内に、①営業保証金(弁済業務保証金)を供託するか、②保証協会に加入をする必要があります。この手続を経たうえでなければ、免許証を受領することができず、万一、期日が経過してしまえば免許は取消となり、また手続を経ずに営業を開始した場合には、刑事罰の対象となります。

①営業保証金を供託する場合

免許の通知を受け取った後に、主たる事務所の所在地を管轄する供託所に所定の営業保証金を供託し、供託書の原本及び写しと、営業保証金供託済届出書の正副各1通を提出しなければなりません。

営業保証金は、本店は1000万円、支店は1店につき500万円

②保証協会に加入する場合

営業保証金の供託に代えて、指定の保証協会に加入して、保証協会に対して弁済業務保証金分担金を納付することで免許証を取得することが一般的です。

保証協会とは国土交通省から指定を受けた公益法人で、加盟する宅建業者に関し、顧客からの苦情解決、従事者への研修、取引により顧客に生じた債権(損害)の弁済、債務の保証などを行います。

(社)全国宅地建物取引業保証協会(ハトマーク)と、(社)不動産保証協会(ウサギマーク)の2つの保証協会があります。

弁済業務保証金分担金は、本店は60万円、支店は1店につき30万円

また、保証協会への入会金等が必要となります。

入会手続についても当事務所で代行することが可能です。

全国宅地建物取引業保証協会(ハトマーク)

全国宅地建物取引業保証協会への加入だけでなく、関連団体への加入も事実上必要です。

全国宅地建物取引業保証協会での関連団体は

  • 全国宅地建物取引業保証協会(都道府県本部)
  • (都道府県の)宅地建物取引業協会
  • (都道府県の)宅建協同組合

保証金分担金60万円を納めるだけでなく、業界団体として、レインズにような不動産情報の共有のため、関連団体に加入します。

入会金 75万円程度

年会費 7万円程度

それなりの出費です。

ただし、キャンペーンで安くなっていることもあります。行政書士を経由して入会手続をなさってください。

不動産保証協会(ウサギマーク)

不動産保証協会への加入だけでなく、関連団体への加入も事実上必要です。

不動産保証協会での関連団体は

  • 不動産保証協会(都道府県本部)
  • 全日本不動産協会(都道府県本部)
  • 全国不動産協会(都道府県本部)

保証金分担金60万円を納めるだけでなく、業界団体として、レインズにような不動産情報の共有のため、関連団体に加入します。

入会金 55万円程度

年会費 7万円程度

やはり、それなりの出費です。

やはり、キャンペーンで安くなっていることもあります。行政書士を経由して入会手続をなさってください。

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宅建業免許申請は岡高志行政書士事務所へ

宅建業免許申請手続の流れ

免許申請手続きの流れは、概ね下記の通りです。

  1. 書類作成
  2. 免許申請
  3. 審査(30~40日)
  4. 免許
  5. 保証協会への加入、もしくは、営業保証金の供託(免許日から3ヵ月以内に実施)
  6. 免許証交付
  7. 営業開始

手数料

知事免許 33,000円

大臣免許 90,000円(更新の場合は、33,000円)

宅建業免許申請の必要書類

免許申請手続にあたって準備すべき書類は、概ね以下の通りです。

  • 身分証明書(役員等、専任の取引士の全員)
  • 登記されていないことの証明書(役員等、専任の取引士の全員)
  • 代表者の住民票
  • 略歴書(役員等、専任の取引士の全員)
  • 専任の取引士設置証明書
  • 専任の取引士の顔写真
  • 法人の履歴事項全部証明書
  • 宅地建物取引業経歴書
  • 決算書
  • 納税証明書(その1)

用意しなければいけない書類が多くあります。

住民票は住民登録のある自治体で取得できます。
身分証明書は、本籍地で取得します。本籍地が遠隔地であれば取得に時間がかかりそうです。

登記されていないことの証明書は、東京法務局後見登録課または全国の法務局・地方法務局の本局の戸籍課で取得できます。

納税証明書は会社所在地の税務署で取得できます。

以上の書類については、行政書士として、委任を受けて集めることもできます。

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宅建業の創業費用はいくらかかるの?

宅建業の免許を取得して、不動産を開業する場合に必要になる費用は総額でいくらかかるの?

そうした質問がございます。

お答えとしては、千差万別なので総額は分かりません。それぞれの項目ごとに概算値をお示しします。

会社設立 15万円~

宅建業専門の法人を設立することがのぞましいです。設立費用が比較的低廉な合同会社の場合でお示しします。

  • 資本金 1円~
  • 登録免許税 6万円~
  • 定款作成報酬(行政書士) 5万円~
  • 登記費用(司法書士) 4万円~
  • 印鑑作成 1万円~

事務所設置 70万円~

事務所によってピンキリですが、

  • 家賃 10万円~
  • 敷金(家賃3か月分) 30万円~
  • 家具 5万円~
  • 事務機器 25万円~

免許申請 9万9千円~

ご自身で申請することも可能ですが、ぜひ行政書士に委任してくださいませ。

  • 申請手数料(知事免許の場合) 33,000円
  • 行政書士報酬(消費税込) 66,000円~

保証協会 124万円~

こちらも行政書士に委任してくださいませ。

  • 分担保証金 60万円
  • 入会金 55万円~
  • 年会費 7万円~
  • 行政書士報酬(消費税込) 22,000円~

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行政書士報酬が良心的な岡高志行政書士事務所

宅建業免許申請について

行政書士報酬 66,000円(消費税込)

宅建業の開業費用の大きさに比べるとリーズナブルです。

※ 証明書の取得、遠方への出張費用は別途ご請求いたします。
原則的に受託は、関東周辺といたします。

そして、万が一、不許可の場合は報酬は全額返金致します。

もちろん、免許がとれるか初動で確認させていただきますので、行政書士開業から10年を超えますが、いまだ不許可の事例はございません。

お忙しい不動産事業者さまのために誠心誠意対応させていただきます。

行政書士おかたかしプロフィール

岡高志行政書士事務所の代表おかたかしは、
東京大学法学部を卒業以来、信託銀行や投資会社にて不動産関連業務に携わってまいりました。
東京大学大学院で都市工学の修士号も取得したほか、もちろん宅建士の資格も保有しています。

いまは自治体議員の経験もある地域に根差した行政書士として活躍しております。

行政書士おかたかしへのご相談は右下のチャットボットへ

宅建業開業にあたってのお悩みとアドバイス

宅建業開業にあたって会社設立したほうがいい?

宅建業は個人経営でも開業できます。

不動産という高額な商品を扱う事業ですので、法人経営のほうが信用力があって安心されるお客様も多いのではないでしょうか。

法人を設立するには、会社設立・登記が必要です。宅建業を専門とする行政書士にお任せください。

レンタルオフィスでも宅建業開業できるか?

宅建業は、レンタルオフィスでも開業することができます。
レンタルオフィスで宅建業で求められる事務所要件をクリアできれば、免許を取得できます。

そもそもレンタルオフィスとは?

レンタルオフィスにはシェアオフィスやバーチャルオフィスも含みますが、これらは、事務所要件をクリアできません。

物理的に宅建業の業務を継続的に行える機能がある。事務所として認識される程度の独立した形態を備えていることが図面や写真で明らかでなければなりません。

外国人でも新規に宅建業開業できるか?

外国人でも宅建業免許を取得できます。

ただし、日本で仕事をするための在留資格が必要です。身分系と言われる定住・永住・家族滞在の在留資格以外であれば、経営管理の在留資格が必要です。行政書士は在留資格の申請も取次可能です。あわせて、ご相談ください。

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宅建業開業後にやらなければならないことは?

宅建業免許の変更申請

宅建免許の変更届はいつまでに?

免許を受けた宅建業者は、免許申請書に記載した事項について変更があった場合、 変更が生じた日から30日以内に、

免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければなりません。

登記が必要な場合は、先に登記を済ませることが必要です。

変更事例の留意点

事務所住所の変更

住所の移転がわかる履歴事項全部証明書の提出が必要なので、登記を済ませておくことが必要です。
賃貸借契約などの説明、事務所の案内図、事務所内部写真が必要になります。

主たる事務所の変更であれば、免許書の書き換えが必要になります。
書換え交付申請書、免許書原本の返納が必要です。

(建物建替など)一時的な移転の場合

建物建替や改修などで一時的に移転する場合、つまり、仮事務所となる場合は、移転登記の必要はありません。

一時的な移転で現地に戻ることを記載した誓約書の提出、工事スケジュールの提出をすることで、説明が足ります。

従たる事務所を設置した場合

営業保証金の追加供託をする前に必ず事前審査を受けること。

役員を変更・追加する場合

身分証明書、登記されていないことの証明書、 略歴書、誓約書、履歴事項全部証明書が必要になります。

取引士の勤務先の変更を伴う場合

取引士資格登録簿変更登録申請書により、あらかじめ手続を行っておくこと。

現在の勤務先が登録されていない場合は受け付けできないので注意すること。
勤務先以外にも氏名・住所・本籍に変更事項がある場合は変更登録申請してください。他の都道府県で手続をした方は変更登録申請が受理されたことを確認できる控えまたは写しが必要です。

宅建業免許の更新申請

宅建業免許の有効期間は5年間。

免許の有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に免許更新の申請手続をすることが必要です。

宅建業免許更新申請の行政書士報酬

行政書士報酬 44,000円(消費税込)

うっかりして免許の有効期限が数日でも過ぎてしまうと、免許は失効となり、更新はできません。

新規扱いになります。

お早めに行政書士にご依頼ください。

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行政書士など士業との交流も

行政書士として、相続手続に関わることもあります。その際には、売り物件情報を提供できることもあります。これは、税理士・弁護士・司法書士といった士業先般にあてはまります。情報源として、士業との交流は大切です。

土地や建物の登記などで司法書士との関係を緊密にしておいた方がいい場合もあります。

岡高志行政書士事務所では、補助金や業務改善の提案も行っております。建設業許可申請にも対応しておりますので、開発やリフォーム業を許可する際にもお役に立つことができます。

宅建業免許申請を端緒に末永くお付き合いいただけますと幸いです。